Un internaute envisage une stratégie d'achats multiples pour provoquer et entretenir un déficit foncier, de façon à limiter l'imposition. Cette stratégie est-elle viable et sans risques ? Peut-on alors être considéré comme un marchand de biens ? Y a-t-il un risque de requalification par l'administration fiscale ?
"J'ai à ce jour pas mal de revenus fonciers desquels je ne déduis que quelques intérêts d'emprunt et je souhaite amoindrir mon bilan en achetant un bien à rénover avec beaucoup de travaux.
Si j'achète ce bien aujourd'hui et que j'y fais suffisamment de travaux pour ramener mon bilan à 0 ce sera parfait mais aurais-je des obligations de louer ce bien ? Et si oui combien de temps ?M'est-il possible de le vendre en fin d'année par exemple ? Et si j'achète un immeuble que je découpe en plusieurs lots, ai-je droit à défalquer les travaux ?
1/ Travaux et obligation de mise en location.
Si les travaux créent un déficit foncier (imputation des revenus fonciers sur le revenu global), "l'immeuble doit être affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation".
En cas de départ de locataire, le bien devra être immédiatement reloué pour ne pas perdre cet avantage.
2/ Plus-value de l'investisseur "simple particulier".
Le particulier qui revend un bien immobilier est soumis au régime des plus-values.
Je vous conseille si vous devez calculer votre plus-value de tester le simulateur des notaires : http://plus-values.notaires.fr/simulateur/index.xhtml
Voici un exemple après 1 an de détention, pour un bien acheté 100 000€ et revendu 120 000€, sans travaux éligibles à déduire :
La somme à régler est atténuée par la déduction des frais d'acquisition.
Il est souvent plus intéressant par contre de conserver le bien au moins 5 ans pour bénéficier d'un forfait travaux :
C'est particulièrement intéressant si vous assurer l'entretien/l'amélioration de votre bien vous-même.
Dans notre exemple précédent, la plus-value de 20 000€ est gommée après 5 ans :
Evidemment, si vous avez réalisé des travaux facturés, cette question se pose moins.
Enfin, il faut rappeler que si après 3 ans de mise en location suivant les travaux, le bien acheté devient la résidence principale de son propriétaire, il sera ensuite exonéré de plus-value à la revente après son occupation effective pendant un délai raisonnable.
3/ Marchand de biens : une activité commerciale.
L'article l35-I du CGI détaille les activités qui relèvent des bénéfices industriels et commerciaux.
Il s'agit principalement des opérations de promotion immobilière classique : achat/revente de biens immobiliers entiers ou revente à la découpe,
2 points importants :
- Le caractère habituel de ce type d'activité (pas un premier projet…).
- Le projet de revendre le bien (intention spéculative).
Le marchand de biens sera aussi redevable d'une TVA sur sa marge.
Comment alors éviter une requalification en marchand de biens ?
- En état novice/peu expérimenté dans ce type d'opération.
- En étant en mesure de prouver qu'on n’avait pas l’intention de revendre au moment de l’achat (votre situation perso/pro a changé etc.).
4/ Conséquences de la requalification en marchand de biens.
Si l'administration fiscale estime que vous êtes un vil spéculateur qui n'en n'est pas à son coup d'essai, les conséquences sont les suivantes :
- TVA pouvant être évaluée sur l'ensemble de la valeur du bien immobilier.
- Imposition des plus-values avec pénalité (barème jusqu'à 41% avec majoration de 80%).
Au final, selon la fréquence des achats et la finalité envisagée, il faudra peut-être dès à présent envisager un changement de statut…
Je vous conseille de vous rapprocher de votre CCI par exemple. Elles offrent souvent des rendez-vous de 30 minutes avec un avocat ou un notaire, un matin par mois pour aider les porteurs de projet.
