Un propriétaire ou un bailleur a le droit de revoir le loyer de son bien immobilier sur une période bien définie. En France, la révision du loyer est toutefois réglementée par un indice légal, et le calcul du nouveau loyer se fait ainsi à la base de cet indice. Toutefois, cette référence peut parfois induire en erreur ceux qui ignorent comment doit se faire le calcul.
L'indice de révision des loyers : l'élément que tout bailleur et propriétaire doit maîtriser
Tout bailleur ou propriétaire qui souhaite revoir son loyer est tenu de prendre en considération l'indice de révision publié par l'INSEE. Cet indice définit en effet le plafond des augmentations annuelles qu'ils peuvent appliquer. Il est différent selon qu'il s'agisse d'un bail d'habitation ou d'un bail commercial.
Ainsi, pour les locaux d'habitation, on doit se baser sur l'indice de référence des loyers (IRL). Pour les baux commerciaux en revanche, il faut tenir compte de l'indice des loyers commerciaux (ILC). Il existe également l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) qui s'applique aux professionnels.
Ces indices de révision sont revus tous les trois mois. Le nouvel indice est publié par l'INSEE au début de chaque trimestre.
Comment calculer la révision du loyer à la base de l'indice de révision ?
Afin d'obtenir le nouveau loyer, il faut prendre le montant du loyer actuel (hors charges) et le multiplier par le dernier indice connu, puis diviser le résultat par celui de l'ancien trimestre.
Afin de faciliter le calcul, on peut toutefois se servir d'un outil de calcul de révision de loyer comme celui de Flatlooker. Ces simulateurs utilisent directement le dernier indice publié par l'INSEE, permettant ainsi de gagner du temps, au lieu de réaliser un calcul manuel. Le résultat est également plus fiable.
L'utilisation de ces simulateurs de révision de loyer est gratuite.
Quand faut-il revoir son loyer ?
La révision du loyer se fait une fois par an, à la date indiquée dans le contrat de location. En général, les propriétaires et les bailleurs utilisent la date d'anniversaire du bail pour effectuer la révision, ils sont toutefois libres de définir la date de cette révision. Mais, quelle qu'elle soit, elle doit être précisée dans le contrat.
Dans le contrat de location, le propriétaire/bailleur et le locataire doivent également convenir d'une clause d'indexation. Les deux parties sont tenues de se renseigner sur le dernier indice publié par l'INSEE pendant sa rédaction, toutefois, pour le calcul de la révision annuelle, ils doivent tenir compte du dernier indice publié par l'INSEE.
Pas de rétroactivité
En ce sens, il convient de noter que la révision du loyer n'est pas rétroactive. Le propriétaire ou le bailleur dispose d'un délai d'un an à compter de la date de révision pour appliquer une augmentation. Ce délai dépassé, l'augmentation ne peut plus s'appliquer. Si, en revanche, il revoit le loyer en cours d'année, le nouveau loyer doit s'appliquer pour les mois restants.
Force est également de constater que dans certains cas, l'IRL diminue et peut même indiquer une valeur négative. Dans ce cas, le propriétaire ou le bailleur est amené à baisser le loyer. Il est néanmoins possible d'éviter cette situation : il suffit de préciser dans le contrat de location que la révision s'effectue uniquement lorsqu'il y a hausse.
MAJ 2021 avec une question de Stan :
"Bonjour ! Article détaillé mais j’ai une question? Si je suis propriétaire et je veut construire un garage (qui n’existait pas auparavant) , comment intégrer cela dans le calcul du loyer !? Est-ce possible ?
Et si je met mon bien en location sur Leboncoin, suis-je obligé de mettre le garage aussi dans l’annonce ? (PS : moi je veux le garage en tant que bail commercial mais je ne sais pas si les locataires de la maison sont prioritaires). Merci bien"
Bonjour Stan,
1/ Si vous êtes propriétaire d'un terrain non loué, vous pouvez librement construire votre garage sous réserve de l'autorisation des services d'urbanisme (respect du PLU).
2/ Vous parlez des "locataires de la maison" donc je pense qu'un bail de type "loi de 1989" est en cours.
Si vous envisagez la construction du garage sur un terrain déjà loué, vous privez le locataire d'une partie de son terrain.
Il faudrait donc recueillir son accord et rédiger un avenant au bail avec le même loyer ou un loyer légèrement modéré.
Les locataires ne sont pas "prioritaires" mais ils peuvent s'opposer au projet.
Vous pouvez aussi, si le garage les intéresse, faire un avenant pour leur louer le garage.
3/ Si les locataires partaient et que vous aviez l'ensemble à louer, vous pourriez à votre choix louer l'ensemble ou louer la maison et le garage séparément.
Il faudra bien préciser dans le bail que le garage fait partie ou non de la location.
Vous parlez de "bail commercial" mais ce type de bail concerne plutôt des locaux commerciaux justement. Il concerne un "local dans lequel est exercé une activité commerciale, industrielle ou artisanale". Serait-ce le cas de ce garage ?
Il n'y a pas d'encadrement particulier pour les baux concernant les garages. Si vous optez pour un bail commercial par contre, vous devrez supporter des règles plus contraignantes (indemnité d'éviction…).
Bonjour ! Article détaillé mais j'ai une question? Si je suis propriétaire et je veut construire un garage (qui n'existait pas auparavant), comment intégrer cela dans le calcul du loyer!? Est-ce possible ? Et si je met mon bien en location sur Leboncoin suis-je obligé de mettre le garage aussi dans l'annonce? ( PS: moi je veux le garage en tant que bail commerciale mais je ne sais pas si les locataires de la maison sont prioritaires). Merci bien