Checklist achat immobilier maison ou appartement : 8 contrôles vitaux

Pour vous aider dans votre recherche d'appartement ou de maison, je vous propose une liste de 27 conseils / questions à étudier.

Pour chacune, l'idéal est de vous baser sur des souhaites personnels mais aussi de les conforter à l'aide de données :].

1/ Acheter ou louer sa résidence principale ?

a/ Règle générale : combien d'années pour rentabiliser l'acquisition ?

Plus les logements dans une ville sont "chers" (tout est toujours relatif), plus il faut du temps pour rentabiliser une acquisition par rapport au loyer moyen constaté.

Sur PARIS par exemple, pas facile de rentabiliser en moins de 20 ans.

Dans la plupart des villes de province, la durée chute drastiquement.

Je prends l'exemple de LIMOGES sur Le Bon Coin :

Un logement à louer coute 10/m²/mois.

Un logement à acheter démarre autour de 1 000€/m².

J'ai même trouvé une maison à rénover à 500€/m². Comme les résidences principales sont exonérées de plus-value, l'opération peut être bonne si vous êtes prêt à faire des travaux en rentrant de votre job le soir et les week-end...

Si je prends l'appartement à 64 000€ pour 63m². Il est sans doute possible de négocier le prix autour de 65 000€ frais de notaire inclus.

Il vaudrait sans doute en location à peu près 600€/mois. Il faut donc 64 000 / 600 = 107 mois (9 ans) pour qu'il soit plus rentable d'être propriétaire que locataire.

A vous de l'adapter au logement et à la ville souhaitée !

b/ Règle particulière : tout dépend de votre situation personnelle, de vos projets à terme.

Combien d'années pensez-vous habiter là ?

Votre situation amoureuse, familiale, professionnelle est-elle stable ?

Si oui, à long terme, il est sans doute plus intéressant de devenir propriétaire.

Si un départ est à prévoir dans les années à venir, mieux vaut rester locataire… à moins de songer à mettre votre logement en location par la suite.

Il faut alors que celui-ci offre un bon taux de capitalisation et qu'il ne soit pas en trop bon état, afin de ne pas regretter une éventuelle usure voir dégradation liée au locataire.

Si vous payez votre logement 100 000€ tous frais inclus et que le loyer est de 600€/mois, cela donne un loyer annuel de 7 200€/an, soit un taux de 7 200 / 100 000 = 7,2%, ce qui semble bien.

Il faut simplement que vous puissiez alors encore emprunter pour votre nouveau logement en cas de déménagement :).

2/ Comment achetez au juste ou au meilleur prix ?

Comment estimer le prix moyen d’un bien immobilier sur votre commune ?

bargain-expertise.fr propose 5 conseils pour cibler les prix d'un secteur :

a/ La base de données de l'État : dvf.etalab

https://app.dvf.etalab.gouv.fr/

b/ Cette même base mise en forme sur Immonot :

https://www.immonot.com/dvf-prix-immobilier-france.html

c/ Les logiciels d’évaluation automatique en ligne :

Une recherche rapide dans Google permet de les trouver :

d/ Le baromètre des notaires :

https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier

e/ L'administration sur impôts.gouv.fr :

Le site des impôts vous permet de rechercher des transactions immobilières si vous devez faire une déclaration pour une donation ou une succession par exemple, à vous de choisir le motif :).

Beaucoup d'agents immobiliers l'utilise pour confirmer leur évaluation d'un bien :

3/ Quels sont les critères importants à prendre en compte pour choisir ?

Qu'est-ce qui fait le prix d'un bien immobilier et sa valeur dans le temps ?

- La démographie : il est plus facile de vendre quand la ville gagne des habitants que l'inverse.

- Le revenu moyen ou médian par ménage : si le revenu est de X€ par mois, un ménage peut s'endetter de X€ par mois sur 20 ou 25 ans et acheter sans apport un bien de X€.

Exemple : si le revenu médian est de 1 952€ par ménage dans une ville, sans apport cela permet d'emprunter 104 722€ sur 20 ans ou 117 207€ sur 25 ans. En prenant en compte un peu d'apport, cela donnera sans doute un prix moyen de 150 000€.

- Le taux de chômage (détermine généralement la démographie et le revenu moyen…).

- Le taux de HLM dans la ville/la couleur politique de la mairie; si la ville compte un maire communiste depuis des décennies, vous aurez un fort % de HLM donc des prix modérés (ex : petite couronne RP - Aubervilliers, Saint-Denis etc...) mais une taxe foncière conséquente. C'est peut-être un peu triste/démagogue mais privilégiez les villes "de droite" pour acheter un bien et y vivre à l'année.

- Du chômage, des HLM, de faibles revenus moyens… il y a de grandes chances que le taux de criminalité suive.

- EMPLACEMENT, EMPLACEMENT, EMPLACEMENT. Une ruine face à la mer se vend généralement mieux qu'un palace en lotissement. Attention aux "bords de route" et aux nuisance sonores. N'hésitez pas à revenir à différents moments de la journée.

- Praticité/configuration du bien : une chambre avec salle d'eau au rez-de-chaussée ? Une grande ouverture sur le jardin ? Une cuisine ouverte sur la salle à manger/le salon ? Rien de tout cela ? Alors c'est mal barré.

- Type de bien/de construction (oh la belle pierre), année de construction (oh la belle isolation), état général, type de chauffage, taxe foncière…

- Prix moyen pratiqué dans la rue, la ville voir le département - dépend généralement de la démographie, du revenu moyen etc., c'est magique !

4/ Quelle est l'année de construction du logement ?

Sans être un expert en bâtiment, vous vous doutez bien que plus le logement est ancien, plus des travaux sont à prévoir à terme.

Exemple courant : une toiture en ardoises à une durée de vie comprise entre 80 et 100 ans. Si vous regardez une maison des années 60, prévoyez une réfection d'ici 20 à 40 ans. Entre-temps, vous aurez déjà sans doute remplacé les cache-moineaux et les gouttières.

L'année de construction est également essentielle pour apprécier les travaux d'isolation à prévoir. Le nouveau DPE en place depuis 2021 donne de précieuses indications : système de chauffage, note énergétique (attention aux "passoires" en F et G, bientôt plus louables…), travaux à prévoir pour améliorer la note.

Par expérience, le plus simple est de remplacer le système de chauffage au profit d'une pompe à chaleur. Il est aussi facile de changer les ouvertures et simple d'isoler ses combles par soufflage.

Le plus contraignant et le plus couteux est sans doute d'isoler les murs que ce soit par l'intérieur (cloisons placo + isolant) ou par l'extérieur (isolant + bardage).

L'année de construction indique aussi pour les maisons récentes construites à partir des années 2000 par des professionnels, des normes attendues en matière de qualité. 3 paliers croissants :

1. RT 2005.
2. RT 2012.
3. RT 2022.

Les maisons avec un chauffage électrique, même en RT 2005, peuvent avoir une note de DPE médiocre. Généralement, le chauffage central sera à privilégier pour les surfaces supérieures à 90m².

5/ Faut-il se fier à son instinct pour un achat immobilier ?

Après avoir visité et estimé des centaines de biens, j'en arrive à la conclusion suivante : prendre en compte son instinct, ses impressions, un éventuel "coup de cœur" etc. pour un achat est plutôt raisonnable.

Beaucoup de détails sont enregistrés par notre cerveau reptilien et nous avons parfois du mal à les verbaliser et à les synthétiser. En ce qui me concerne, j'ai certains "red flags" par exemple :

• Le jardin est décoré avec des palettes et de vieux pneus. L'entretien intérieur est généralement au même niveau.
• La maison sent l'humidité ; des traces d'infiltration (brunes) sont visibles sans que leur origine soit évidente.
• Monsieur a refait lui-même l'électricité et des fils pendent toujours. Idem pour les autres travaux, certains sont toujours en cours depuis quelques années.

Dans l'ensemble, faites confiance à ce que vous ressentez en découvrant le bien puis faites le tour plus sérieusement en cas de bonne impression.

6/ Faut-il faire une contre-visite ?

Il y a 2 cas selon si vous êtes dans un marché haussier ou un marché stable/baissier.

Faut-il vous décider rapidement ? Avez-vous peur que le bien vous passe sous le nez ?

Après avoir :

1. Etudié quelques dizaines d'annonces sur un secteur.
2. Visité quelques biens.
3. Echangé avec quelques professionnels du secteur.
4. Vérifié ces impressions avec les statistiques locales ; voir par exemple https://immobilier.statistiques.notaires.fr/

… Vous aurez généralement une connaissance sérieuse et devriez être capable de vous décider en toute connaissance de cause.

Dans mon secteur, le Finistère Sud, les agences avaient des centaines (!) de biens en stock en 2012. 10 ans plus tard, elles ont du mal à trouver 20 biens pour garnir leur vitrine.

Si le marché est tendu et que le nombre d'acquéreurs est supérieur au nombre de vendeurs, la priorité est d'obtenir l'acceptation de votre offre par le vendeur. Une fois que le vendeur accepte l'offre de l'acquéreur, le bien est "bloqué". Le vendeur ne peut plus s'engager avec un autre acquéreur potentiel. L'acquéreur par contre va bénéficier d'un délai de réflexion de 10 jours une fois son compromis signé.

Dans le cadre d'un marché tendu donc, si vous êtes sûr de vouloir acheter à 80% (pas la peine de perdre votre temps, celui d'un professionnel et du vendeur), mieux vaut bloquer le bien et faire ses contre-visites et devis pendant le délai de réflexion. Si jamais un élément sérieux dont vous n'aviez pas connaissance est découvert (insert non fonctionnel, problème de chaudière, infiltration, assainissement etc.), vous aurez toute latitude pour revenir sur votre décision et personne ne vous en tiendra rigueur.

7/ Que disent les diagnostics immobiliers ?

Personnellement, je commence par regarder la surface habitable, pour voir si c'est bien la même que celle indiquée par le propriétaire ou l'agent immobilier :].

Cette indication est visible sur la page du DPE (diagnostic performance énergétique) :

Vous pouvez ensuite regarder la note du DPE, en gardant à l'esprit qu'elle dépend surtout du type de chauffage et de la surface du bien.

Un grand logement avec un chauffage central devrait toujours s'en tirer correctement, même avec une isolation moyenne.

Pour une résidence principale ou secondaire, le DPE reste votre affaire personnelle : à vous de juger si la maison est assez économique et confortable pour vous.

Si vous projetez de proposer le bien en location à l'année (bail loi 1989), il faudra par contre vous assurer que la note est correcte ou facile à faire progresser.

En effet, les logements trop énergivores seront progressivement interdits à la location.

J'ai récemment échangé avec le responsable d'une agence Dio Agenda, qui m'a transmis le document suivant :

Un audit énergétique préconisant les travaux nécessaires est obligatoire à partir de septembre 2022 (!) pour les logements classés F et G. Ils seront interdits à la location à partir de 2025 et 2028.

Si vous n'êtes pas à l'aise avec l'idée de faire des travaux, investissez au minimum dans des biens classés D :].

8/ Que dit le contrôle d'assainissement ?

En ville, les appartements sont généralement dispensés du contrôle de l'assainissement.

De quoi s'agit-il ?

Le service des eaux de la commune ou de la communauté des communes va contrôler la bonne évacuation des eaux usées et des eaux pluviales.

Il peut y avoir une délégation de service auprès de la SAUR, de Véolia etc. pour le contrôle.

L'assainissement peut-être collectif (tout à l'égout d'une maison ou d'un appartement) ou il peut être individuel (fosse septique, tertre…).

Voici le document édité par l'Etat et les notaires en 2014 : https://gloria-project.eu/wp-content/uploads/2022/08/plaquette-acheteur-vendeur-ANC.pdf